Contrato de Alquiler y Opción a Compra. Cláusulas y diferencias.

Esta figura presenta indudables ventajas tanto para la parte compradora como para la parte vendedora, ya que por esta vía es el vendedor quien de forma flexible decide financiar al posible comprador el importe de la compra del inmueble, ¿Existen mínimos a financiar? ¿Y el precio de la renta del alquiler se puede descontar del total del importe del precio de venta?

Las principales distinciones, residen en las cláusulas contractuales de carácter imprescindible que deben aparecer en el contrato de alquiler con opción a compra, las cuales son:

• La duración del contrato que suele oscilar entre 2 a 5 años, donde se fija con precisión el precio final de venta de la vivienda por la que en un futuro próximo, así como el plazo durante el cual, se pueda ejercitar por el comprador la opción de compra. 
• Se fijará el precio del arrendamiento, así como que porcentaje de la cantidad ira destinado a descontar del precio final de compraventa, normalmente suele oscilar entre el 70% y el 100% de la cantidad recibida en concepto de renta de alquiler.

También ha de figurar en el contrato, las primas de opción a compra y su vinculación a las partes para el supuesto dado de que la parte vendedora decidiera no vender el inmueble, en cuyo caso deberá devolver el doble de las primas al arrendatario y en caso que el arrendatario no comprará el inmueble perdería todas las cantidades entregadas en concepto de renta de alquiler, así como el pago inicial si este se hubiera realizado.

Por último, otros tipos de cláusulas, existentes en este tipo de contrato mixto, es la posibilidad de que la parte arrendataria pueda acceder a la compra antes del último vencimiento del arriendo de la vivienda, cláusula más que conocida por la sociedad, en la que el vendedor no tendrá inconveniente ninguno porque está interesado sin duda en vender su inmueble.

Una vez llegado a este punto, y en relación con lo comentado en este post, el contrato de alquiler con opción a compra se trata de un contrato “hecho a medida”, ya que se está a todas las cláusulas o posibles pactos que partes decidan acordar dejando fijado con exactitud todos y cada uno de los términos que fundamentan el contrato, teniendo en cuenta que el Código Civil no contempla ningún precepto legal sobre este tipo de contratos y por lo tanto se trata de un contrato que puede ser redactado por lo acordado entre las partes siempre y cuando no sea contrato a derecho, por eso es muy importante que antes de firmar revises el clausulado del contrato, para evitar cláusulas abusivas, en caso, de no conocer la normativa sobre esta materia te recomendamos solicites asesoramiento previo a la firma.

 Por último, debemos recordar su régimen fiscal ante Hacienda, la Opción a Compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) y  tamibén al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como la Plusvalia Municipal así como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). A los que habrá que sumar, los gastos de notarias y de registro si no has finalizado de pagar tu vivienda. 

Si se trata de una vivienda de nueva construcción, el arrendamiento estará también sujeta al IVA. Del mismo modo, es importante indicar que en el alquiler con opción a compra, el arrendatario podrá desgravarse los pagos de la renta realizados en este concepto cuando realice la Declaración de la Renta, como una ganancia patrimonial.